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02/08/2016

COMPRAVENTA INMUEBLES EN ESPAÑA. CONSEJOS PARA ASEGURAR UNA TRANSACCIÓN.

Leído este articulo en el diario EL PAIS del pasado Sábado día 30/07/2016y que nos parece interesante su publicación para su difusión. No obstante cualquier información o aclaración que necesiten háganoslo saber porque esta area o especialidad es una de las que se desarrollan en este despacho de abogados de CBL Spanish Lawyers Carlos Baño León.
 
Abusos, excesos e incumplimientos en la venta de viviendas sobre plano, cuando aún no se ha colocado la primera piedra, estuvieron a la orden del día durante la época del auge inmobiliario español, esa década entre 1997 y 2007 en la que las casas se despachaban y todo lo demás era lo de menos. 
 
Otros compradores han padecido retrasos en la terminación de la obra, la pérdida del dinero adelantado, o la compra de pisos que no tenían mucho que ver con los planos iniciales. 
 
Ahora que las aguas vuelven a su cauce, esta forma de compraventa virtual regresa a las principales ciudades españolas, sobre todo a Madrid y Barcelona y a algunas localidades costeras, donde apenas queda ya excedente y hay suelo apto para la edificación. 
 
Los abusos del pasado no parecen haber mermado del todo la confianza del comprador de vivienda, aunque se nota una mayor cautela. 
Por su parte, la nueva generación de promotores no quiere rememorar malas prácticas y dice haber tomado conciencia para no cometer los errores de la vieja escuela. 
De momento, la normativa no parece estar del lado del consumidor, que desde enero de 2016 está más desprotegido. "La nueva legislación limita los derechos que hasta ahora tenían los compradores: solo es obligatorio garantizar la devolución del dinero adelantado una vez que la construcción cuenta con licencia de edificación y, en la mayoría de los casos que nos llegan, las promotoras y cooperativas recaudaron el dinero de los compradores antes de obtenerla.
La compra de una vivienda que no existe tiene sus ventajas. Lo es el disponer de más tiempo para ahorrar y afrontar el pago. Pero conlleva cuantiosos riesgos cuando el comprador firma sin más. Para evitar disgustos conviene tener atados algunos cabos. El primero es disponer de la mayor información posible sobre la promotora y exigirle que acredite ser la dueña del solar y disponer de licencia de obras y demás permisos. Solo así el comprador puede saber si el plazo de entrega de las viviendas es realista.
¿Es realista el precio? En una cooperativa el precio no está cerrado, así que para tener cierta idea hay que calcular cuánto ha costado el solar, qué arquitecto va a hacer el proyecto y cuánto va a cobrar, y cuánto ganan la constructora y la gestora.
Importante es también reclamar los planos para "conocer al detalle los equipamientos, la superficie exacta de las habitaciones, la disposición y orientación de las ventanas y así poder elegir", aconsejan en el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Conviene recabar los folletos y documentación publicitaria de la urbanización, ya que todo ello se integra en el contrato que se va a firmar.
Con los retrasos en la entrega de los pisos hay que tener cuidado. "Exige que el contrato incluya una penalización para el promotor en el caso de que no se cumpla el plazo de entrega de la vivienda e, incluso, la posibilidad de que la empresa deba pagar el alquiler de una vivienda a los compradores si el retraso se prolonga en el tiempo", anima este colectivo. Y un punto esencial. Que exista un seguro o un aval que garantice la devolución de las cantidades que el comprador entrega a cuenta del precio de la vivienda si finalmente no se construye.
La última cautela es la de revisar con detalle la vivienda antes de firmar las escrituras. Es fundamental comprobar que todo se ajusta a la memoria de calidades inicial y que la vivienda cumple todos los requisitos legales, como la altura de las habitaciones. Es recomendable realizar esta inspección acompañado de un arquitecto o arquitecto técnico para poder reclamar antes de firmar.
En la práctica no todas las compañías están dispuestas a colaborar ni a entregar toda esta documentación. "En estos casos solo cabe no aceptar el contrato y buscar otra promoción en competencia que actúe de manera más trasparente o, si se decide a aceptarlo, buscar un experto que asesore sobre el posible carácter abusivo de ciertas cláusulas o la posibilidad de requerir la información exigida por la normativa de consumo", asesoran en el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. En última instancia, se puede acudir a la vía extrajudicial para la resolución de conflictos o a los Tribunales de Justicia.

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