PLAZOS Y ACCIONES LEGALES

Variadas son las acciones que el ordenamiento legal español atribuye al comprador de una vivienda por obras defectuosas o viciadas tras la compraventa de la misma.

Ciertamente, el sistema de responsabilidad por defectos o vicios en la edificación es complejo. Hay daños por obras defectuosas o viciadas que sólo pueden encontrar una respuesta en los artículos 1484;  y ss. CC o en el artículo 1124 CC, con apoyo en el artículo 1101 CC, y otros daños en la obra pueden ser combatidos ejercitando bien las acciones del artículo 17 LOE o bien las acciones del artículo 1124 CC, y también en los artículos 148 y 149 el texto refundido de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios.

Vamos a continuación a dar unas pinceladas acerca de estos instrumentos legales, sus características y su aplicación eso sí nunca exenta de polémica.

1.- LEY 38/99, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación. Plazos de Reclamación

Daños constructivos edificación, revisión de documentación

Esta Ley regula en sus artículos 17 y 18 el régimen de garantías así como de responsabilidades de los intervinientes en el proceso constructivo.

Esta Ley es fruto de una voluntad  de establecer claridad en la diferenciación de competencias y por tanto de atribución de responsabilidades de quienes intervienen en el proceso constructivo

No vamos a hacer un estudio de este texto legal pero sí vamos a tratar aspectos importantes de esta regulación:

  1. El régimen de responsabilidad por daños constructivos establecido en esta norma legal es sin perjuicio de las responsabilidades contractuales que se les pueda exigir a los intervinientes en el proceso de construcción y sin perjuicio de las que puedan derivar entre ellos como consecuencia de sus relaciones contractuales puedan exigirse.

En esta norma legal se establece la imputación de responsabilidades por daños constructivo  en favor del comprador de una vivienda quedando salva siempre la posterior reclamación de los responsables entre sí.

Quedan salvas las que pueda exigir al vendedor el comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, y conforme a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.

  1. Solo se pueden reclamar a través de esta Ley los daños materiales constructivos sin que quepa otro tipo de daños, corporales, morales etcétera.
  2. Sin perjuicio que a través de esta norma solo se pueden reclamar daños materiales se deja bien claro que este sistema de responsabilidad será compatible con las responsabilidades que se establezcan en otras normas.

Esto es de extraordinaria importancia porque implica que cuando hagamos una reclamación judicial donde aparte de reclamar daños materiales se reclamen otro tipo de daños como más adelante veremos habrá que fundamentar dichos daños en otras normas.

El perjudicado no va a ver reducido su derecho resarcitorio a los daños materiales  constructivos ya que la Ley le dispensa otros derechos resarcitorios si bien a través de otras normas legales y contractuales por las que podrá reclamar daños morales, daños corporales, etcétera como ya veremos; si bien a través de este Texto Legal solo se garantiza el resarcimiento de los daños materiales constructivos.

  1. Las garantías resarcitorias y sus plazos se regulan en este Texto Legal que establece el plazo de diez años (responsabilidad decenal), por daños causa de por vicios relativos a la cimentación, u otros elementos estructurales, y que supongan un riesgo para la resistencia y estabilidad del edificio.

La de tres años, por daños causados por vicios o  defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad.

El constructor también responderá por daños en la ejecución que afecten a la terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

5.- Llama también la atención la exigüidad de plazo de ejercicio de las acciones  (prescripción) para las reclamaciones judiciales por daños constructivos, ya que la acción para reclamar daños constructivos prescribe a los 2 años desde que se producen y dentro de los plazos de garantía arriba citados si bien es muy importante decir que el cómputo de los plazos de garantía se inicia no desde la compraventa de la vivienda sino desde la recepción de la obra por el Promotor.

Este plazo para reclamar judicialmente por daños en la construcción de la Ley de Ordenación de la Edificación, es realmente exiguo si tenemos en cuenta que los daños constructivos más frecuentes son las garantías de 3 años y el inconveniente de que el inicio de cómputo del ejercicio de la acción es ajeno al comprador como lo es la fecha de entrega de la obra por el Constructor al Promotor.

  1. La responsabilidad civil se exigirá individualmente o singularmente por actos u omisiones que estén contemplados en esa Ley.

Si no se puede singularizar la responsabilidad, o hubiera pruebas de concurrencias de responsabilidades, la responsabilidad se exigirá de forma solidaria. Hay que tener en cuenta sobre este particular el principio de carga de la prueba que se establece en esta Ley según la cual habrá responsabilidad en la medida que no se pueda demostrar que no ha habido culpa o negligencia, lo cual no es nada fácil porque es como demostrar que ha habido un caso fortuito.

La Ley establece la responsabilidad del promotor solidariamente con los demás agentes intervinientes.

7.- Opera como causa de exención de responsabilidad el caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

2.- Acciones derivadas de los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil. Plazos de Reclamación Judicial

Daños constructivos edificación, plazos de reclamación judicial por abogados

Las responsabilidades por daños en la construcción también tienen regulación y marco en los artículos que constituyen el encabezado de este apartado.

El comprador de una vivienda en cuanto parte de un contrato podrá exigir por incumplimiento contractual de la otra, en este caso el promotor, la reparación de los daños y perjuicios ocasionados como consecuencia del incumplimiento.

Aun cuando en las obligaciones recíprocas y un contrato de compraventa lo es, se faculta al que cumple la resolución del contrato, en los supuestos de grave incumplimiento, en este artículo solo contemplamos la acción resarcitoria por el comprador y no la resolutoria pero sí debemos decir que los daños que se contemplan no se limitarían nunca a los daños constructivos sino que abarcarían también los corporales, los económicos, los morales, etcétera.

El plazo para el ejercicio de esta acción que deriva de este incumplimiento prescribe a los 5 años, por lo que es más amplia que la anteriormente citada.

Pero no debe confundirse el lector pensando que la petición de estos daños basados en incumplimiento contractual son incompatibles con los daños establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación, antes citada, porque se pueden pedir de forma acumulativa con la única diferencia que deberán fundamentarse jurídicamente.

Por lo tanto como comprador puedo no solo reclamar daños y perjuicios físicos y morales aparte de los constructivos en una misma demanda y basándome simplemente en la distinta fundamentación jurídica por más que esto tampoco debe preocuparle porque en nuestro Derecho rige el principio de iuris novit curia o lo que es lo mismo la obligación del Juez de aplicar al caso la norma correcta o adecuada.

 

3.- La Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (arts 147 a 149). Plazos de Reclamación Judicial

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Este Texto Legal establece una regulación dentro de las responsabilidades por servicios que conciernen a los daños en la construcción, y así dispone que la responsabilidad por defectos constructivos y siempre será exigible al Promotor comercializador entendiendo por promotor que se dediquen profesionalmente a esta actividad y siempre y cuando se trate de daños que no se encuentren indemnizados por otras Leyes.

Cabría preguntarse si esta regulación tiene una aplicación en los Juzgados y Tribunales por cuanto parecería que tanto la regulación de la Ley de Ordenación como la del Código Civil, agotaría toda contingencia posible.

Se ha discutido mucho sobre el particular y entendemos que desde varios puntos de vista si interesa acudir como fundamento legal de una reclamación judicial a la legislación de consumo.

Así lo primero que tenemos que tener en cuenta es que la acción de la Ley de Ordenación prescribe en poco tiempo tiene un plazo corto de duración de ahí que si agotado el plazo nos hubiera prescrito la acción derivada de Ley de Edificación siempre tendríamos la de Consumo si bien con una notable diferencia y es que la acción que se regula en la misma solo afectaría al promotor y nunca al resto de los técnicos.

Cabría preguntarse si estando dentro de plazo para ejercitar la acción contra Promotor y demás Técnicos si también se podría ejercitar la acción que contempla la Ley de Consumo y la respuesta es también favorable.

Las responsabilidades que se establezcan a través de esta Ley tendrán una limitación de 3.005.060,52 euros.

Se trata de una responsabilidad objetiva al constructor y al promotor por los daños y perjuicios causados a los usuarios en el uso correcto de la vivienda, que no sean resarcibles por un régimen legal específico. La responsabilidad que objetiva este artículo se limita a los daños materiales y personales que no estén recogidos por la LOE.

4.- El art 1.404 del Código Civil sobre vicios ocultos. Plazos de Reclamación Judicial

Respecto a esta acción legal que tiene el comprador nos remitimos a nuestro extenso artículo ya en esta página publicado y del que ofrecemos enlace para su consulta si lo tiene a bien.

5.- La culpa extracontractual de los artículos 1902 y 1909 del Código Civil. Plazos de Reclamación Judicial.

Daños constructivos edificación, respuesta por abogados al problema de daños en edificación

¿Y qué ocurre cuando los daños en una edificación se producen cuando un tercero ha adquirido la vivienda del inicial comprador?

Es claro que el tercero fue ajeno a la compraventa inicial y hasta ahora hemos visto en los epígrafes precedentes este único supuesto el de las acciones por el tercero y ajeno a la inicial elación contractual de compraventa.

Pues bien la Ley y en este caso el Código Civil establece un sistema de protección parejo al establecer que si el daño de que tratan los dos artículos anteriores resultare por defecto de construcción, el tercero que lo sufra sólo podrá repetir contra el arquitecto, o, en su caso, contra el constructor, dentro del tiempo legal.

Es por tanto claro que solo se reconoce responsabilidad posible al constructor y al arquitecto y no frente a otros intervinientes como por ejemplo la Promotora.

Este artículo es de interpretación extensa por lo que es ajeno al presente contrato no obstante procuraremos próximamente definirnos acerca de esta regulación.

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