¬ŅQu√© ocurre si reci√©n adquirida una vivienda aparecen da√Īos de tal magnitud que en caso de haber sido conocidos no habr√≠amos comprado la vivienda o hubi√©ramos rebajado ostensiblemente el precio de la compraventa? Son los llamados vicios ocultos.

Estamos ante da√Īos de relevancia y no ante los llamados defectos de acabado.

No es infrecuente que en las compraventas de viviendas entre particulares aparezcan durante el lapso de 6 meses da√Īos constructivos de mayor o menor importancia, siendo un supuesto que se da con m√°s frecuencia de la que se piensa, pues bien nuestro C√≥digo Civil establece que en esos supuestos y siempre que se den determinadas circunstancias, podr√° el comprador reclamar al vendedor siempre y cuando esos da√Īos se den en el plazo de 6 meses e interponga la reclamaci√≥n en dicho per√≠odo.

Sin ánimo exhaustivo podríamos identificar como vicios ocultos más usuales en las edificaciones, los siguientes;

Humedades y filtraciones derivadas de defectos de cubierta, solado, etcétera; grietas de consideración; defectos en solados, pinturas, acabados; desprendimiento de ladrillos o material de revestimiento etcétera, y otros y más graves como por ejemplo aquellos que afectan a la estructura del edificio y a la cimentación, y que son de gravedad suponiendo un riesgo para las personas.

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Como se puede ver el abanico de da√Īos o desperfectos, es extenso, y va de lo menos grave a lo muy grave de ah√≠ que cuando el comprador de una vivienda se encuentre ante un caso de este tipo sea cual sea la apariencia que presenten dichos desperfectos, convendr√° siempre asesorarse con un t√©cnico.

Desde la entrega de la posesión de la vivienda el plazo llamado de caducidad es de 6 meses. Les advertimos del cuidado que deben tener en estos casos ya que si hay algo que lo interrumpe de inmediato prosigue su plazo contando los días anteriores a la causa interruptora.

Por ejemplo si en ese tiempo se presenta un requerimiento no por ello se paraliza el plazo y se empieza a contar de nuevo ya que no suspende el plazo anteriormente transcurrido.

Si el comprador se encuentra en un supuesto de vicios ocultos  como perjudicado podrá realizar en el plazo de 6 meses contra el vendedor algunas de las siguientes actuaciones;

–¬† Podr√° optar entre desistir del contrato, abon√°ndosele los gastos que pag√≥ o

– Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Son muchos los casos que Carlos Ba√Īo Le√≥n Abogados, ha tramitado y solo a efectos ilustrativos les remitimos a dos juicios ganados por este despacho de abogados donde podr√°n ver la aplicaci√≥n en los Juzgados de esta reclamaci√≥n judicial a favor del comprador.

En los supuestos de compraventa de vivienda nueva, la acción a ejercitar no será esta sino las derivadas de la Ley de Ordenación de la Edificación que establece los supuestos de responsabilidad decenal, quincenal y anual.

Esta obligación del vendedor de responder durante el plazo  durante el plazo de 6 meses tiene naturaleza contractual.

Ahora bien,¬† ¬Ņquiere decir esto que si los da√Īos de magnitud aparecen tras los citados 6 meses de la compraventa de la vivienda no tendr√≠a protecci√≥n el comprador de la vivienda adquirida de un particular? Pues no, es claro que el comprador seguir√≠a teniendo sus derechos, ahora bien la regulaci√≥n es distinta.

El saneamiento de vicios ocultos opera como la posibilidad objetiva que hemos dicho, pero no va a ir más allá porque la Ley considera la responsabilidad del comprador de cerciorarse acerca del estado del bien que compra y el vendedor debe tener una responsabilidad que nunca debe ir más allá, toda vez que el no fue el constructor de la vivienda y frente al Promotor/Constructor este es el comprador deberá dirigir su reclamación.

Nunca ser√° responsable el vendedor del saneamiento por vicios ocultos en los siguientes casos:

  1. Si los da√Īos eran evidentes, a simple vista.
  2. Si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
  3. Si pactan expresamente comprador y vendedor la no responsabilidad del vendedor, ahora bien este caso solo operar√≠a si el vendedor ha actuado de buena fe, porque si el vendedor conoce los da√Īos ocultos de la vivienda por m√°s que acuerde su exenci√≥n de responsabilidad la misma no ser√° operativa y el comprador la podr√° reclamar.

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