¿Qué ocurre si recién adquirida una vivienda aparecen daños de tal magnitud que en caso de haber sido conocidos no habríamos comprado la vivienda o hubiéramos rebajado ostensiblemente el precio de la compraventa? Son los llamados vicios ocultos.

Estamos ante daños de relevancia y no ante los llamados defectos de acabado.

No es infrecuente que en las compraventas de viviendas entre particulares aparezcan durante el lapso de 6 meses daños constructivos de mayor o menor importancia, siendo un supuesto que se da con más frecuencia de la que se piensa, pues bien nuestro Código Civil establece que en esos supuestos y siempre que se den determinadas circunstancias, podrá el comprador reclamar al vendedor siempre y cuando esos daños se den en el plazo de 6 meses e interponga la reclamación en dicho período.

Sin ánimo exhaustivo podríamos identificar como vicios ocultos más usuales en las edificaciones, los siguientes;

Humedades y filtraciones derivadas de defectos de cubierta, solado, etcétera; grietas de consideración; defectos en solados, pinturas, acabados; desprendimiento de ladrillos o material de revestimiento etcétera, y otros y más graves como por ejemplo aquellos que afectan a la estructura del edificio y a la cimentación, y que son de gravedad suponiendo un riesgo para las personas.

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Como se puede ver el abanico de daños o desperfectos, es extenso, y va de lo menos grave a lo muy grave de ahí que cuando el comprador de una vivienda se encuentre ante un caso de este tipo sea cual sea la apariencia que presenten dichos desperfectos, convendrá siempre asesorarse con un técnico.

Desde la entrega de la posesión de la vivienda el plazo llamado de caducidad es de 6 meses. Les advertimos del cuidado que deben tener en estos casos ya que si hay algo que lo interrumpe de inmediato prosigue su plazo contando los días anteriores a la causa interruptora.

Por ejemplo si en ese tiempo se presenta un requerimiento no por ello se paraliza el plazo y se empieza a contar de nuevo ya que no suspende el plazo anteriormente transcurrido.

Si el comprador se encuentra en un supuesto de vicios ocultos  como perjudicado podrá realizar en el plazo de 6 meses contra el vendedor algunas de las siguientes actuaciones;

–  Podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó o

– Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Son muchos los casos que Carlos Baño León Abogados, ha tramitado y solo a efectos ilustrativos les remitimos a dos juicios ganados por este despacho de abogados donde podrán ver la aplicación en los Juzgados de esta reclamación judicial a favor del comprador.

En los supuestos de compraventa de vivienda nueva, la acción a ejercitar no será esta sino las derivadas de la Ley de Ordenación de la Edificación que establece los supuestos de responsabilidad decenal, quincenal y anual.

Esta obligación del vendedor de responder durante el plazo  durante el plazo de 6 meses tiene naturaleza contractual.

Ahora bien,  ¿quiere decir esto que si los daños de magnitud aparecen tras los citados 6 meses de la compraventa de la vivienda no tendría protección el comprador de la vivienda adquirida de un particular? Pues no, es claro que el comprador seguiría teniendo sus derechos, ahora bien la regulación es distinta.

El saneamiento de vicios ocultos opera como la posibilidad objetiva que hemos dicho, pero no va a ir más allá porque la Ley considera la responsabilidad del comprador de cerciorarse acerca del estado del bien que compra y el vendedor debe tener una responsabilidad que nunca debe ir más allá, toda vez que el no fue el constructor de la vivienda y frente al Promotor/Constructor este es el comprador deberá dirigir su reclamación.

Nunca será responsable el vendedor del saneamiento por vicios ocultos en los siguientes casos:

  1. Si los daños eran evidentes, a simple vista.
  2. Si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
  3. Si pactan expresamente comprador y vendedor la no responsabilidad del vendedor, ahora bien este caso solo operaría si el vendedor ha actuado de buena fe, porque si el vendedor conoce los daños ocultos de la vivienda por más que acuerde su exención de responsabilidad la misma no será operativa y el comprador la podrá reclamar.
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