CASOS COMUNES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
Inauguramos una sección en la que vamos a ir consignando supuestos más frecuentes y preguntas que se nos hacen así como casos que hemos gestionado en este despacho y sentencias relevantes para que puedan a través de esta sección despejar o aclarar dudas.
¿Qué hacer si el tamaño registrado de una propiedad difiere del real respecto a la cuota de participación?
No es tan de extrañar este supuesto y este despacho muy recientemente se le presentó este caso y la respuesta solo puede ser una clara y tajante ya que lo que tiene validez es la descripción y medición en Registro de la Propiedad que determina la cuota de participación por lo que si está usted en un supuesto idéntico deberá intentar modificar la descripción registral y por tanto afectar a la cuota de participación.
Cuando nos referimos a discordancia contemplamos ambos supuestos que la diferencia sea mayor o menor.
La actuación es clara y es un procedimiento judicial ya que solo un pronunciamiento judicial tiene validez para modificar una descripción registral.
Los comuneros que residan en país extranjero deben ser demandados por impago de gastos en el lugar del inmueble no de su domicilio en el extranjero.
La comunidad de propietarios no está obligada a demandar al comunero extranjero en el país donde tiene su domicilio y puede hacerlo donde tiene la deuda, que es el lugar del inmueble, por asumir el acuerdo de junta de fijación de cuotas que ha impagado, así lo ha resuelto EL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA en sentencia de fecha 8 de Mayo de 2019.
El acuerdo de fijación de cuotas y liquidación de deuda le obliga al pago en el lugar donde está la finca. No haciéndolo debe ser demandado en los juzgados del inmueble.
Terrazas en la cubierta del edificio
Las terrazas existentes en las cubiertas de edificios son elementos comunes sin perjuicio del uso que la escritura de Declaración de Obra Nueva asigne a algún propietario.
Recientemente una persona acudió a este despacho porque había cerrado una pequeña porción de terraza que no era utilizada por la Comunidad. Esta porción estaba junto a su terraza, y aprovechando que nadie la usaba, decidió anexionarla. Sin embargo, cuando la Comunidad tuvo conocimiento de esto, le requirió que revirtiera la pequeña terraza al estado que tenía anteriormente.
Le aconsejamos la necesidad de hacer esto, ya que el hecho de que esa pequeña porción de terraza ni siquiera apareciera en la Obra Nueva y no tenerla asignada, no lo hacía acreedor de poseerla. Por lo tanto, debía cesar en su uso exclusivo y demoler el muro que había levantado para anexionársela.
Ascensores
Se fija como doctrina jurisprudencial que la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios. Esto es aplicable incluso cuando la instalación suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que se cumplan las mayorías legalmente exigidas para la adopción de tal acuerdo.
Importante destacar que no resulta preceptivo el consentimiento del copropietario directamente afectado, siempre y cuando el gravamen impuesto no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo. Esta condición busca equilibrar el interés general de la comunidad con los derechos individuales del propietario afectado.
«Se declara como doctrina jurisprudencial que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor».
Esta doctrina ha sido posteriormente reiterada por la sentencia de 7 de noviembre de 2011. En ella, tras recordar las sentencias de 18 de diciembre de 2008 y apoyarse en la de 13 de septiembre de 2010, se clarifica el procedimiento y los requisitos para tomar decisiones significativas dentro de una comunidad de propietarios.
Declara que «En definitiva, para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para tal acuerdo».
Este enunciado subraya la importancia de seguir los procedimientos legales establecidos para asegurar la validez y la aceptación de las modificaciones propuestas en la comunidad.
Distinción de elementos comunes de privativos
Se examina el caso que la sentencia de instancia, acogiendo la tesis de la demandada, considera que la tubería que causó los daños en la vivienda del piso inferior es un elemento común, cuyo mantenimiento corresponde a la Comunidad de Propietarios.
Esta decisión se tomó a pesar de que, al tiempo de producirse las filtraciones, no existían contadores individuales de agua en las viviendas, y a pesar de que la tubería se encuentra dentro de la vivienda propiedad de la demandada.
No podemos coincidir con dicho criterio. A pesar de la ubicación de la tubería y la falta de contadores individuales en el momento de las filtraciones, la responsabilidad y el mantenimiento de las infraestructuras internas plantean importantes cuestiones sobre los derechos y deberes de los propietarios individuales frente a la comunidad en general.
El hecho de que no haya contadores individuales no añade ni quita nada al carácter privativo o comunitario de la cañería, sino que lo determinante es si está situada dentro de la vivienda y si presta servicio exclusivo a la misma, tal y como recogía la sentencia de esta Sección 5ª, de 23 de mayo de 2014. Esto es, se ha de analizar, por una parte.
Para mayor ilustración, otra sentencia del Tribunal Supremo establece que debemos considerar si la cañería forma parte del ramal general de distribución de agua corriente o si conduce el agua exclusivamente hacia la vivienda.
Según lo dispuesto en el artículo 396, se considera elemento común las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluidas las de aprovechamiento de energía solar hasta la entrada al espacio privativo. Esto sitúa el punto de diferenciación en la situación del elemento dentro de la estructura del edificio.
Además, hay que añadir que el servicio que presta la instalación debe ser exclusivo de dicha vivienda, conforme a lo establecido en el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta especificación ayuda a clarificar la responsabilidad sobre el mantenimiento y la propiedad de las instalaciones específicas dentro de los complejos de viviendas, asegurando que cada propietario conozca sus derechos y obligaciones respecto a las infraestructuras que le afectan directamente.
En el caso de tuberías de conducción de agua, suele situarse una llave de paso a partir del punto en que da servicio exclusivo a un elemento y el propietario puede cortar o no el suministro a partir de dicho punto y puede realizar cambios del lugar por el que discurren, con lo que tiene el deber de conservarlas y mantenerlas en condiciones de uso adecuadas, conforme dispone el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
«En este mismo sentido, se puede citar la sentencia de la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 30-1-2006, que expone que las tuberías que transcurren por la vivienda privativa no tienen carácter de elemento común, salvo que expresamente lo establezca el título constitutivo o por decisión de la junta de propietarios adoptada en legal forma.
En las presentes actuaciones no consta tal declaración, siendo además irrelevante la inexistencia de llave de paso que cierre ese suministro a la vivienda.»
«Por otro lado, nada impide la instalación de tal llave por el propietario en el interior de la misma, siempre que no perjudique técnicamente a la instalación en su conjunto. Esto es similar a lo que ocurre en los supuestos de otros suministros, como el agua, cuyas tuberías, en su conjunto, constituyen un servicio general pero distinguiendo aquellas privativas que transcurren por la vivienda, de las generales en elementos comunes.
En este caso, las bajantes y desagües, como la tubería en cuestión, son privativas, a diferencia de la instalación eléctrica que se considera general.
Citaciones Juntas
En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en un lugar visible de uso general habilitado al efecto.
Debe incluirse una diligencia expresiva de la fecha y los motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.
La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales. Esto asegura que, incluso si el propietario no recibe la notificación de manera directa, esta sigue siendo válida y efectiva según la ley.
¿Responde el arrendador de los daños causados por elementos comunes?
Según reiterada Jurisprudencia del Tribunal Supremo, no cabe imputar al arrendador de un local comercial los daños derivados de defectos en los elementos comunes.
El artículo 1554 del Código Civil, en sus apartados 2 y 3, obliga al arrendador a realizar reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones adecuadas para el uso previsto. Asimismo, el artículo 21 de la LAU de 1994 refuerza esta obligación, garantizando el disfrute pacífico del arrendamiento.
Sin embargo, estas responsabilidades no se extienden a los elementos comunes del inmueble. Las reparaciones necesarias en estas áreas no son imputables al arrendador, sino a la Comunidad de Propietarios.
La doctrina jurisprudencial reitera que el arrendador no está obligado a reparar daños en el local arrendado causados por defectos de elementos comunes en un régimen de propiedad horizontal.
¿Las Terrazas sobre cubiertas son privativas o elementos comunes?
Generalmente, las terrazas en cubierta se consideran privativas si están anexas a la vivienda.
En el caso del inmueble del demandado, descrito en la escritura de obra nueva y división horizontal, se menciona una terraza de 134,10 m² en la planta cubierta como anejo inseparable.
Según el artículo 553-54.1 del CCC, los anejos inseparables pertenecen exclusivamente a sus titulares. Los elementos comunes, en cambio, incluyen áreas como zonas ajardinadas, instalaciones deportivas y servicios de vigilancia, destinados al uso común.
¿Es posible convertir un trastero en plaza de garaje?
La sentencia 446/2002, de 9 de mayo, establece claramente que no es posible cambiar el uso de un local de almacén a garaje. El tribunal de apelación condenó a los codemandados a cesar la actividad de garaje, señalando que no cumplía con la finalidad original del local.
Aunque el Decreto 2414/1961 fue derogado, aún aplican restricciones sobre cambios de uso como los señalados en la Ley 34/2007 de calidad del aire y protección de la atmósfera.
Es crucial observar que el uso como aparcamiento implica consideraciones ambientales importantes. Según la Ley 6/2014 de la Comunitat Valenciana y la Ordenanza Municipal de Villena de 2013, estas actividades requieren una licencia ambiental específica.
Por lo tanto, convertir un trastero en garaje sin cumplir con estas regulaciones constituye una violación de la ley, no permitida bajo el art. 7.2 de la LPH.
¿Cómo contribuyen los locales a los gastos de instalación del ascensor de nueva instalación?
Los gastos de instalación del ascensor que se instala por primera vez deben ser pagados por todos los componentes del edificio, incluidos los locales. Esto es independiente de los acuerdos sobre la contribución a su mantenimiento.
Es jurisprudencia consolidada de esta Sala que cuando se instala un ascensor ex novo, los propietarios de los locales comerciales y de los garajes también deben contribuir al gasto que ello supone.
La exclusión por la falta de uso resultaría abusiva respecto a los propietarios de las viviendas. Alteraría las cuotas de contribución a los gastos por el sobrecoste que la exoneración de algunos comuneros conlleva para el resto.
Esto requeriría haber sido aprobado por unanimidad (sentencias 797/1997, de 22 de septiembre; 929/2006, de 28 de septiembre; 342/2013, de 6 de mayo; 202/2014, de 23 de abril; y 678/2016, de 17 de noviembre).
El fundamento de dicha doctrina es que la adecuación funcional que supone la instalación de un ascensor antes inexistente no es una simple mejora.
La sentencia 216/2019, de 5 de abril, establece: «Esta sala ha declarado, entre otras en sentencia 678/2016 de 17 de noviembre (y en las que ella cita) que la instalación de un nuevo servicio de ascensor debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento (art. 10 de la LPH).»
Igualmente, en la sentencia 381/2018, de 21 de junio, se entendió que: «La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria (‘a cota cero’), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora (sentencias 797/1997, de 22 de septiembre, y 929/2006, de 28 de septiembre).»
Del mismo modo, en dicha sentencia se aclara que una previsión estatutaria que establece la exención de participación de los dueños de los locales en los gastos de entretenimiento, conservación y reparación ordinaria del portal y del ascensor, no ampara que no deban contribuir a los gastos de instalación.
Esto se debe a que dicha exención no está expresamente prevista e iría más allá de lo dispuesto en los artículos 9, 10 y 5 de la LPH.
¿La asociación de propietarios de parcelas puede reclamar gastos comunes a un propietario de parcela que no sea miembro de la asociación?
La titularidad o dominio sobre una parcela que forma parte de una asociación con elementos comunes para su mantenimiento y disfrute obliga al pago de dichos gastos, aun cuando no se pertenezca desde un principio o, por más que se dé de baja el propietario.
En definitiva, lo que subyace es el debate sobre la legitimación de la Asociación de Propietarios frente a los propietarios no asociados, a la que ya hemos dado respuesta en el ordinal anterior.
Para mayor fundamentación nos remitimos al contenido de la SAP Madrid, Sección 19, de 19 de abril de 2023 rec. 582/2022, con cita incluso de la de esta Sección 8ª de 13 de octubre de 2008, del siguiente tenor:
Son reiteradas las resoluciones de la Audiencia Provincial de Madrid que analizan la legitimación de la demandante en la reclamación de gastos de contribución a los servicios que prestan a los propietarios de las parcelas. Todos ellos parten de que no se ha constituido como una Comunidad de Propietarios al amparo de la Ley de Propiedad Horizontal ni constituye una entidad urbanística colaboradora.
Son otros los argumentos que esgrimen para reconocer el crédito frente a demandados que no son miembros de la Asociación. Cabe citar: SAP Madrid, Sec. 11ª nº 591/2011 de 21-10: «Efectivamente, aunque la demandada nunca ha pertenecido a LA ASOCIACIÓN, ello no le exime como propietaria de una parcela en la Urbanización DIRECCION002, no solo a contribuir con los gastos derivados de los elementos comunes fijados en los Estatutos de LA ASOCIACIÓN, sino también por el mero hecho de comprar una finca en dicha Urbanización, se crea una titularidad ob rem entre la parcela y los derechos en la finca común, perteneciente a la Asociación. Por lo tanto, del documento nº 2, aportado con la demanda, se deduce claramente que todos y cada uno de los propietarios de la Urbanización, son propietarios a su vez del CLUB SOCIAL, independientemente de su condición de asociado, puesto que se integra como un elemento común, con el que debe contribuir todo propietario, por el mero hecho de serlo.»
De ello cabe colegir que el hecho de que no sea asociada, ni nunca haya pertenecido a LA ASOCIACIÓN, no le exime del pago de los gastos derivados de los elementos comunes, que se integran en la Urbanización.
En este sentido, cabe citar el gran número de sentencias dictadas por la Audiencia Provincial, que en supuestos idénticos al debatido, han condenado a los propietarios no asociados de la Urbanización al pago de las cuotas.
Partiendo de lo anteriormente expuesto, es lo cierto que bajo la denominación de Asociación se integra una estructura organizativa de los copropietarios compradores de parcelas en la Urbanización, con pertenencia a la misma por la vinculación de la propiedad en relación al sostenimiento y mantenimiento de elementos comunes, semejante a lo que se denomina Comunidad de Propietarios regulada en la Ley de Propiedad Horizontal.
El momento en que se constituyó la Asociación demandante, con escasa proyección de la problemática jurídica de las distintas formas organizativas de las supracomunidades, organizaciones planas o urbanizaciones, fue resuelto posteriormente con indicación de la conveniencia de la aplicación analógica de las disposiciones normativas de la Ley de Propiedad Horizontal.
Esto se refiere a la contribución de los gastos de mantenimiento y conservación de elementos comunes. Esta circunstancia ha venido a ser finalmente resuelta por la reforma de la citada Ley mediante el artículo 24, que alude a la regulación de los complejos inmobiliarios.
Se ha evidenciado con el tiempo la problemática jurídica derivada de la adopción de la forma asociativa para conjugar la vinculación de la propiedad con elementos comunes, con la libertad del socio para formar o no parte de la Asociación en que se integra. Esto ha originado conflictos de intereses como el presente.
Como puede verse, las resoluciones citadas y aquellas que invocan, significan que para atender a los gastos de la urbanización se eligió como vehículo la creación de una ASOCIACIÓN de propietarios.
Los gastos que se reclaman no derivan de la pertenencia a esta sino de la cualidad de propietarios de las parcelas, tratándose de una obligación “propter rem”.
Es la existencia de una comunidad de bienes la que legitima a la demandante a reclamar una contribución en unos gastos comunes. Estas resoluciones, cuyos argumentos compartimos, censuran la estrategia de aquellos propietarios que, desvinculándose de la Asociación, pretenden quedar al margen de la contribución a servicios comunes.
La prohibición del uso de una vivienda para apartamento turístico, ¿es legal? ¿El término hospedería es asimilable a apartamento turístico?
Un tema ya muy reiterado por nuestro Tribunal Supremo es que la prohibición de viviendas a apartamentos turísticos que se recojan en los Estatutos son plenamente válidas. De forma resumida expone su fundamentación que es de gran interés.
En la sentencia objeto de comentario, el interés estriba en que, mientras en los Estatutos se prohibía entre otras actividades económicas la de hospedería, el afectado recurrió pretendiendo que este término no era asimilable al de apartamento turístico.
Las limitaciones que, al uso de los distintos pisos y locales, establezcan los estatutos comunitarios, al amparo del art. 1255 del CC, son válidas siempre que respeten las disposiciones de derecho necesario que deben ser observadas.
En consecuencia, dichos pisos y locales podrán utilizarse para fines y actividades no expresamente previstas, siempre que no sean contrarias a las leyes y no se encuentren prohibidas en el título constitutivo o estatutos comunitarios.
El derecho a la propiedad privada, consagrado en el art. 33 CE, se concibe ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico. Las limitaciones establecidas legal o convencionalmente deben interpretarse de modo restrictivo.
Una de las características de la propiedad horizontal es estar regida por normas de Derecho necesario. Esto no implica que no sea aplicable el art. 1255 del Código Civil, ya que los estatutos aprobados por la junta de propietarios pueden aplicarse siempre que no contradigan lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.
La Ley admite que por voluntad se especifiquen, completen y hasta se modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de Derecho necesario deducibles de la Ley. Por ello, aunque la formulación de los estatutos no resulta indispensable, pueden cumplir la función de desarrollar la ordenación legal adecuada a las circunstancias específicas.
En el marco de tales limitaciones, se encuentran las recogidas en el título constitutivo que, conforme al art. 5 de la LPH, pueden contener reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio y sus diferentes pisos o locales. Estas reglas vinculan a todos los copropietarios y deben ser observadas.
Para tener eficacia frente a terceros, estas limitaciones deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.
Existe plena libertad para establecer el uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal. Los copropietarios no pueden ser privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino esté expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria (sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008).
La interpretación de las limitaciones debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, según la jurisprudencia.
Sobre el destino de pisos a uso turístico, la Sala se ha pronunciado en la sentencia 1671/2023, de 29 de noviembre, en un caso donde se contenía la siguiente limitación estatutaria: «queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc.), salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado». Se estimó vedada dicha actividad.
La misma solución se adoptó en la sentencia 1643/2023, de 27 de noviembre, en un caso similar donde la norma estatutaria establecía: «no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial.
En el caso que nos ocupa, la norma estatutaria establece que está prohibido: «Cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de su habitual y permanente, transformándola en local comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias, hospederías, depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral y por la Ley.»
El argumento del recurso se funda en una interpretación literal de la norma estatutaria. Según esta interpretación, como no está prohibida expresamente la explotación de las viviendas particulares para uso turístico, entonces dicha actividad empresarial es legítima, independientemente de lo que disponga el art. 9.1 de los estatutos. En definitiva, lo no excluido está permitido.
En el art. 5 e) LAU, al excluir el uso de la vivienda como arrendamiento, se caracteriza dicha actividad empresarial como: «la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo.”
Las sentencias de primera y segunda instancia interpretan que el art. 9.1 de los estatutos veda el destino de las viviendas al uso turístico, utilizando un conjunto argumental persuasivo.
Según este argumento, la prohibición estatutaria del destino a «hospederías» proscribe la actividad desempeñada por la sociedad demandada.
Hospedería, según la RAE, es una «casa destinada al alojamiento de visitantes o viandantes, establecida por personas particulares, institutos o empresas».
Dentro de su contenido semántico, se incluiría la actividad de la demandada por la existencia de identidad de razón.
La Ley dispone que las viviendas y las habitaciones de viviendas particulares para uso turístico son empresas turísticas de alojamiento. El concepto legal de estas figuras se perfila en los artículos 53 y 54.
Como en el resto de actividades turísticas, para iniciar su ejercicio es necesario presentar una declaración responsable, que conlleva su inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi, así como ajustarse al régimen específico establecido en desarrollo de la Ley.
Son sinónimos de hospedería, como acción o efecto de hospedar a alguien, términos como «alojamiento, acogida, hospedaje, albergue, hospicio», según la RAE.
En definitiva, la demandada ejerce una actividad abierta al público, anunciada en plataformas publicitarias, cuya esencia radica en satisfacer las necesidades de alojamiento transitorio inherentes al turismo. Esto no constituye el uso permanente y habitual al que se refiere la norma estatutaria.
La prohibición de destinar los pisos a hospedería incluye la posibilidad de utilizarlos con destino turístico, lo cual no conforma una interpretación arbitraria. Prohibir dicho uso no constituye un abuso de derecho.
El propietario de vivienda con patio anexo con derecho a cubrirlo, haciendo suya la obra cubierta, ¿pasa a ser dueño del patio en el momento de cubrirla?
En la Propiedad Horizontal, son elementos comunes todos aquellos que en el título constitutivo no se determinan como propiedad separada. En el caso de que los estatutos permitan cambiar la condición de común de un determinado elemento del edificio, esta facultad debe interpretarse estrictamente. Si un propietario de un local tiene asignado el uso del patio colindante y puede cubrirlo, esto no significa que al realizar la obra de la cubierta extienda la propiedad del local a la superficie cubierta del patio. Solo es dueño de la cubierta en sí.
Una vivienda destinada a portería, ¿puede desafectarse de ese uso y venderse como una vivienda más de dicho edificio?
La Comunidad de Propietarios puede vender como una vivienda más la vivienda que estuviera destinada a servicio de portería mediante escritura pública y venta simultánea de desafección de elemento común. La escritura puede ser otorgada únicamente por el Presidente de la comunidad, además de la parte compradora. Esto se basa en una certificación expedida por el Secretario, que expresa que el acuerdo se adoptó por unanimidad en una reunión de junta general extraordinaria a la que asistieron, presentes y representados, la totalidad de los copropietarios.
En este caso, no debe entenderse que se trata de una alteración del título constitutivo ni de un acto de disposición sobre elementos comunes. Es necesario el consentimiento unánime de todos los copropietarios registrados, debido a las exigencias del principio de tracto sucesivo.
Como ha reiterado en muchas ocasiones la DGRN en materia de Propiedad Horizontal, se debe distinguir entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos y aquellos que requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes. Los actos colectivos no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la Junta como órgano comunitario.
En el presente supuesto, análogo al que motivó la Resolución de 4 de marzo de 2004, la desafectación y disposición del elemento referido se trata de un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios. Este acto debe adoptarse por unanimidad, según lo previsto en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por ello, el defecto que alegaba el Registrador, consistente en la falta de una certificación que acreditara la concurrencia de todos los propietarios con sus identificaciones, no puede mantenerse. La calificación debe comprobar el cumplimiento de los requisitos establecidos en dicha norma, sin extenderse a los derivados del principio de tracto sucesivo, que no son exigibles al no tratarse de un acto individual de cada propietario.
Aceptada la doctrina que distingue entre situaciones que requieren el consentimiento individual de los propietarios y aquellas que solo necesitan el consentimiento colectivo de la comunidad, la cuestión se reduce a determinar de cuál se trata. Si se requiere el consentimiento individualizado, es necesario acreditar que el titular registral de los elementos afectados ha prestado su consentimiento de la forma determinada por la Ley. Si basta con el consentimiento colectivo, es suficiente acreditar que se alcanzó el acuerdo colectivo exigido por la legislación de Propiedad Horizontal.
En casos como el presente, la Dirección General de Registros y Notariado ha señalado otros como la vinculación «ob rem» de los trasteros a las viviendas como anejos, o la modificación de la participación en los gastos correspondientes a un local comercial.
¿Puede el dueño de varios locales, al segregarlos, no contar con el resto de copropietarios para determinar las superficies de los nuevos locales?
Si se deben aclarar las superficies de varios locales segregados por la dueña de los mismos y concretar la superficie construida propia, la superficie repercutida de zonas comunes, la superficie repercutida de zona comercial y la superficie útil de cada uno de los elementos afectados por las segregaciones, se requiere el consentimiento del resto de los copropietarios.
Esto supone una modificación de circunstancias que excede el ámbito de actuación unilateral de los propietarios de los elementos privativos.
A través de esta rectificación, se pretende concretar la superficie, sin especificar, en superficie con repercusiones en zonas comunes. Aunque lleva consigo una reducción de la superficie construida susceptible de aprovechamiento independiente de los locales respecto a la que registralmente se publicita, también implica una atribución o especificación en relación con elementos comunes. Esto se está llevando a cabo sin la intervención de los cotitulares de estos mismos elementos, en contra de los principios de legitimación y tracto sucesivo propios del sistema registral, que impiden la modificación de los derechos inscritos sin consentimiento del titular registral o, en su defecto, mediante resolución judicial firme en un procedimiento debidamente entablado contra los demás titulares registrales del inmueble.
¿Por qué deben intervenir los demás copropietarios? Porque la concreción de la superficie tiene consecuencias en la fijación de la cuota de participación de los elementos privativos en relación al total valor del inmueble. Esto se justifica también por lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que hace imprescindible la intervención del resto de propietarios del edificio.
Despacho de Abogados Carlos Baño
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