El presente artículo intenta aclarar cierta confusión que se crea a veces al comprador de una vivienda de segunda mano, y recién adquirida, que se encuentra con que por tener su vivienda algún desperfecto en sus instalaciones ocultas se ha producido daños a un tercero.
Es claro que estamos hablando de un daño de un desperfecto pero nunca este daño ni desperfecto podría encuadrarse como vicio oculto, al no tratarse de un daño que “hace impropia para el uso a que se destina” o que “disminuyen de tal modo este uso, que de haberse conocido el comprador, no la habría comprado o habría dado menos precio por ella”.
La teoría del vicio oculto no puede ser esgrimida por el comprador de una vivienda de segunda mano, porque su vivienda no tiene un defecto daños o vicio que desmerece la compra de por si, no hay defecto o daño que la minusvalore o la haga inepta de por si para su uso; sino que estamos en presencia de un desperfecto cuya existencia no sería anómala en cualquier vivienda ya usada como lo puede ser el estado de la casa que se puede ver.
Abogados inmobiliario Alicante de Carlos Baño Loen suelen aconsejar como actuar en este tipo de casos y así evitar que el cliente accione de forma indebida.
Si al comprar y levantar el pavimento se observa la cañería rota o que hay que cambiarla no habría vicio oculto articulo susceptible del art 1404 del cc y merecedor de sus consecuencias, por cuanto este daño es apenas reseñable y no supone de por si un desmerecimiento o cambio de cualidad de la vivienda ni su aptitud o condición para ser habitada.
En los casos que comentamos existen unos daños que en su día no se indemnizaron, ni se eliminó sus causas por los anteriores propietarios y ahora el nuevo adquirente se encuentra con una reclamación toda vez que la vivienda recién adquirida sigue padeciendo esa rotura en una tubería y los daños no han cesado.
Dos situaciones le han sido planteadas a este despacho de abogados inmobiliarios de Alicante, muy recientemente y muy parecidas.
Vicios ocultos Vivienda
En ambas el comprador se ve ante una reclamación de un vecino con daños en su vivienda por humedades producidas durante mucho tiempo y procedentes de la vivienda por el recién comprada.
En uno de los casos el cliente de abogados de alicante Carlos Baño es el comprador y se ve amenazado con reclamación judicial por su vecino alegando que la vivienda por el comprada le causa daños; y en la otra reclamación nuestro cliente es el vendedor.
Nunca estaríamos ante supuestos de vicios ocultos sino ante unos resarcimientos de daños y perjuicios.
Código Civil sobre los Vicios Ocultos en Vivienda
El articulo 1484 del Código Civil hace referencia a los “defectos” de la cosa vendida que conduce a una visión amplia del “vicio” capaz de abarcar todos los defectos que frustran las razonables expectativas del comprador respecto al uso al que puede destinar la cosa vendida, incluyendo los que resultan de la ausencia en ella de una cualidad especialmente prevista al tiempo de la celebración del contrato. Y es esta noción funcional de “vicio” la más admitida en la actualidad por la doctrina científica más autorizada.
Consecuentemente estas reclamaciones serán enfocados por nuestros abogados inmobiliarios alicante de forma distinta, a saber reclamando a sus vendedores lo que se sea reclamado a él; pero debiendo tener en cuenta que nada podrán reclamar si ninguna reclamación reciben.
Abogado Inmobiliario especialista en temas de Vicios Ocultos en Viviendas
A efectos prácticos nuestros abogados inmobiliario aconsejan siempre que haya comunicación con el vecino perjudicado solicitar un informe pericial para obtener prueba de la existencia de daños y de su origen y cuantificarlo; aparte que también aconsejamos requerir a los vendedores para que arreglen con el perjudicado dichos daños con carácter previo no vaya a ser que luego aleguen desconocimiento e indefensión.
Debe permitírseles tener conocimiento aunque normalmente ya lo sabían cómo en el casos que comentamos peor es oportuno hacerlo y así si el cliente sufre la reclamación estar bien armado y preparado con las pruebas que le permitan en su día bien obtener una sentencia favorable en su integridad bien de forma parcial pero evitar por todos los medios posibles que los vendedores no se les impute responsabilidad.
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