EXTINCION COPROPIEDAD DE BIENES REGULACION LEGAL Y PROBLEMATICA
La copropiedad de bienes en proindiviso, es decir, sin asignación de un porcentaje concreto e individualizado se da en gran parte de los casos, al adquirir bienes en herencia; bien por efectos de adquisición de bienes durante el matrimonio, bien por la adquisición voluntaria por parte de interesados en ello.
CÓMO PONER FIN A UNA SITUACIÓN DE COSA COMÚN O COPROPIEDAD
La situación de comunidad proindiviso genera una serie de derechos y obligaciones a sus titulares pero las más de las veces surgen problemas por el disfrute de dichos bienes.
La Ley facilita como no podía ser de otra forma esta posibilidad bajo el principio de que nadie puede ser obligado a mantenerse en una situación de copropiedad, tal y como recoge el artículo 400 del Código Civil.
Esto no genera problemas en los casos en que los bienes se pueden dividir, sí, sin embargo, en los casos en que ellos no es posible. como por ejemplo cuando lo que se mantiene en copropiedad es un bien inmueble que no se puede dividir materialmente o físicamente para repartir entre los codueños, el Código Civil, artículo 404, establece que si no se acuerdan que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
EXTINCIÓN COPROPIEDAD DE FORMA AMISTOSA VIA NOTARIAL
Estando los copropietarios de acuerdo en poner fin a la copropiedad que mantienen, pueden, o bien proceder a la venta mediante Notario a un tercero, o bien adquirir uno de ellos la integridad del bien, previo pago de precio de compraventa acordado, es decir indemnizando a los demás.
La división de cosa común tributará un 1% sobre la parte que se vende o adjudica, y este será el precio a todos los efectos, no solo impositivos sino demás gastos.
EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD DERIVADA DE HERENCIA
La adjudicación de bienes por herencia suele ser otro motivo por el que se adquiere en copropiedad los bienes; ya sea por escasez de bienes para repartir, ya sea porque el testamento se determina así, ya sea por interés de los copropietarios.
La aceptación de herencia y su división puede darse en casos en que haya bienes en la herencia y no haya conformidad en el reparto por parte de los herederos, y se hace vía notarial, si es amistosa, ya que si no lo es se procederá mediante la división judicial de la herencia lo que supondrá el nombramiento de contador partidos y administrador, que luego procederá a la adjudicación de los bienes
EXTINCIÓN COPROPIEDAD MEDIANTE DIVISIÓN JUDICIAL
Si no se llega a un acuerdo vía amistosa, no hay otra solución que acudir al procedimiento judicial de juicio verbal previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, según reciente regulación ya que antes se ventilaban estas cuestiones en un Juicio Ordinario.
Debemos tener en cuenta que la finalidad de dicho procedimiento judicial es el de conseguir la extinción vía judicial de la copropiedad, lo que según previsión legal se logra con la realización de una subasta judicial, si las partes, previamente, o en vía judicial, no consiguen otra solución.
En nuestra dilatada experiencia en estos temas, normalmente siempre hemos logrado que una de las partes transija con la compra, y la otra, en la venta entre ellos o bien en ponerlo en manos de una agencia de la propiedad la venta previo acordar un precio mínimo.
Lo primero que aconsejamos a nuestros clientes es a proceder a la elaboración de un informe pericial real de mercado, y una vez hecho esto, el envío de un requerimiento a la otra parte para acceder, bien a la venta o la compra del bien, aceptando el citado precio.
Si esto no resulta posible se debe acudir a la vía judicial mediante la presentación actualmente de un procedimiento de juicio verbal, antes era el Ordinario pero a raíz de los últimos cambios legislativos, el procedimiento se sustanciará mediante las normas del juicio verbal, lo que sin duda supondrá una abreviación al menos nominalmente hablando, luego hay que ver la realidad del Juzgado.
Este procedimiento actualmente como hemos dicho en la órbita del juicio verbal se tramitará conforme al mismo y la demanda se entregará al demandado para que formule escrito de alegaciones con nombramiento de pericial para la valoración del bien inmueble cuando haya de salir a subasta, si las partes no llegan a un acuerdo dando pie al Juzgado a que dicte sentencia en dicho sentido.
SUBASTA JUDICIAL DEL BIEN EN COPROPIEDAD
Si como consecuencia de la sentencia los copropietarios no han llegado a un acuerdo sobre la venta, no hay otra solución más que la subasta judicial, que cualquiera de las partes podrá solicitar mediante ejecución de sentencia.
No que decir tiene que el resultado de la misma será siempre azaroso peor algo muy importante a decir es que las partes podrán participar en la subasta sin que finalmente hayan de poner la parte que a ellos les corresponde sino solo la diferencia.
Ni que decir tiene que estimamos esta es la peor solución, pero desgraciadamente a veces las posturas de las partes son tan antagónicas que no cabe otra medida, que como hemos dicho es la peor porque los precios que se van a conseguir siempre son más bajos que en una venta privada.
PLAZO EJERCICIO ACCIÓN JUDICIAL EXTINCIÓN COPROPIEDAD
No hay plazo alguno, ya que esta acción judicial es imprescriptible, por lo que en cualquier momento se podrán interponer las acciones judiciales de división judicial de cosa común.
PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE EXTINCIÓN COPROPIEDAD
1.- Sobre los gastos que genera la copropiedad
Los gastos que derivan de la cotitularidad son de responsabilidad de los cotitulares en atención a su participación.
Sobre este particular, decir que suele tenerse conflictos entre los cotitulares, muchas veces por la consideración de gastos necesarios y por tanto, comunes, de ahí que si las copropietarios ni están bien avenidos lo mejor e pensar en una extinción.
Otras veces los problemas surgen porque todos quieren disfrutar la vivienda, lo que exigirá acuerdos para aprovechamiento por turnos, pero en los más de 40 años que tenemos de ejercicio profesional nunca hemos visto esto.
Sí es verdad que solo cuando se adquiere con esta intención cabe ver esto, pero nunca si no es así.
2.- Sobre qué gastos debe pagar quien esté disfrutando la vivienda en copropiedad
Quien disfrute la vivienda deberá pagar los gastos de consumo de la misma, no así los gastos propios de la propiedad como Comunidad de Propietarios ni impuestos, a no ser que las partes establezcan otra cosa.
3.- ¿Puedo reclamar indemnización por uso de uno de los copropietarios?
Entendemos que si el uso y disfrute es en perjuicio de copropietario que se ha visto impedido de usar también la vivienda, y siempre y cuando lo pueda demostrar, se podrá solicitar a la par que la división el pago de una indemnización.
4.- Si la acción de la extinción copropiedad afecta a cargas o derechos reales
La respuesta a esta pregunta es terminante y es negativa, ya que la decisión de poner fin a la cotitularidad del bien no podrá afectar nunca a las cargas que tenga el citado bien.
Así, si lo que tiene es una hipoteca, en nada podrá afectar porque seguirá subsistiendo igual que cualquier otra carga anotada en el Registro de la Propiedad.
Ni que decir tiene, que tampoco afectaría al derecho de arrendamiento del inmueble que pudiera estar en vigor.
5.- Si la acción de extinción afecta derecho de uso y disfrute derivado de procedimiento de divorcio
No afectará nunca al derecho que se haya atribuido a uno de los cónyuges por el Juzgado en los supuestos de separación o divorcio.
El cónyuge que tenga reconocido el derecho de uso de la vivienda, por haberle sido atribuido por quedar con la custodia de los niños, y como domicilio conyugal, seguirá teniendo derecho a dicho disfrute por más que se pueda extinguir el condominio y hasta tanto tenga virtualidad dicha orden judicial.
6.- Si puede vender su parte uno de los copropietarios
El copropietario podrá vender su parte si bien antes deberá ofrecer al resto de copropietarios para que puedan ejercitar, si es su interés el derecho de retracto, y comprarlos con carácter preferente a un tercero.
Si ninguno de los copropietarios ejercita dicho derecho, por supuesto se puede vender la parte a un tercero y en todo el proceso estaríamos ante una compraventa cualquiera, y decimos en todo el proceso, queriendo significar que los impuestos que se pagarían serían los de transmisiones patrimoniales son cargo al comprador que también pagaría los gastos notariales, siendo de cargo del vendedor la plusvalía que se pudiera generar.
7.- Qué gastos conlleva la extinción copropiedad si es en favor de un copropietario
Respecto los gastos serían los propios de la transmisión mediante escritura pública siendo de cargo del adquirente los gastos notariales, salvo que otra cosa se hubiera previsto.
Lo más importante es que no se pagaría impuestos de trasmisiones patrimoniales, que son los propios de una compraventa, sino los de actos jurídicos documentos un 0,5 o 1% según la Comunidad Autónoma.
En cuanto a la Plusvalía sería pagada por los transmitentes en caso a que hubiera lugar.
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Despacho de Abogados Carlos Baño
Despacho de abogados de Carlos Baño Leon especialistas en derecho inmobiliario.
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