Compraventa fiduciaria de inmueble
El presente artículo tiene por objeto una figura legal que, siendo relativamente frecuente, no aparece contemplada en la legislación ni en norma alguna, de modo que sus perfiles y configuración son elaboración de la Jurisprudencia y Doctrina.
Una figura jurídica reconocida por la jurisprudencia
Nos estamos refiriendo a la fiducia, definida por nuestro Tribunal Supremo como «la atribución patrimonial que uno de los contratantes, llamado fiduciante, realiza a favor de otro, llamado fiduciario, para que éste utilice la cosa o derecho adquirido, mediante la referida asignación, para la finalidad que ambos pactaron, con la obligación de transmitirlos al fiduciante o a un tercero cuando se hubiera cumplido la finalidad prevista.»
Funcionamiento práctico en la compraventa de inmuebles
En el presente caso, y muchos se pueden presentar, la real compradora y por tanto fiduciante adquiere una vivienda pero, en vez de aparecer ella como compradora, encarga a un tercero que figure como tal, a quien se llamará fiduciario.
De tal suerte, aparece un negocio disimulado por cuanto las partes fiduciante y fiduciario no quieren que se sepa la realidad, sin que en esto tenga intervención alguna la parte vendedora, que puede o no conocer la situación real.
Esta realidad, la voluntad de mantener una relación disimulada en una compraventa de inmueble, no supone —o no debe suponer— la concurrencia de ánimo de defraudar o incumplir la ley. Si esto ocurriera, la fiducia sería ilegal y no podría invocarse, por ser nulos los actos contrarios a la ley.
Nada de lo que ocurra tras la firma de la escritura de venta de un inmueble podrá modificar dicho título ni la relación contractual que contiene, que permanecerán inamovibles. El vendedor del inmueble es ajeno a los acuerdos fiduciarios, y la escritura siempre se mantendrá porque el contrato de compraventa que contiene es válido y surte todos sus efectos entre las personas que lo firmaron.
Compraventa fiduciaria y su reflejo en el Registro de la Propiedad
Aceptada esta realidad, lo siguiente que nos debemos preguntar es cómo revertir en un momento determinado esta situación en el Registro de la Propiedad. Y es que, pese a que esta figura se da con frecuencia, no así el caso que ahora comentamos, en el que un Registrador de la Propiedad se opuso a una escritura suscrita entre fiduciante y herederos de fiduciario, donde se recogía la previa existencia de una compraventa fiduciaria y se reconocía el dominio sobre un inmueble a los herederos del fiduciante, auténtico dueño si bien sin constancia en el Registro de la Propiedad de dicha condición.
Resolución favorable del Registro en caso fiduciario
El Registrador de la Propiedad se opuso y su decisión fue recurrida por los interesados, lo que motivó una resolución de fecha 13/06/2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en la que se acordó la inscripción registral de la escritura pública de reconocimiento de dominio sobre una vivienda objeto de controversia, estimado el recurso de quienes pretendían hacer valer la relación fiduciaria.
No es cuestión de reproducir los argumentos utilizados por el órgano superior administrativa y jerárquicamente de los Registros y Notariado en España, pero sí queremos dedicar unas líneas a esta figura que, si bien tiene un uso en la realidad, no es menos cierto que no es muy conocida.
Reconocimiento de dominio: efectos y escritura pública
Así que, para adecuar la realidad registral a la real, puesto que esta es la finalidad de la escritura, es factible el otorgamiento de una escritura pública a la que es ajeno el vendedor y solo son parte los implicados fiduciante y fiduciario. Tras acreditar la realidad de esa fiducia, solicitan la escritura y el reconocimiento de dominio, reconocimiento que luego se hará valer en el Registro de la Propiedad.
Insistimos que esta nueva escritura no modificará el título anterior, que se mantendrá inscrito en el Registro de la Propiedad como no podía ser de otra forma.
¿Qué ocurre si hay un embargo sobre la vivienda?
Y, ¿qué ocurre? Nos planteamos a continuación si en el ínterin en que la vivienda se encuentra a nombre del fiduciario un tercero embarga dicha vivienda por reclamación de deudas al fiduciario.
Quizá se piense que esto no suele ocurrir, pero créanme que no es así, y ahora este despacho de abogados inmobiliarios de Alicante se encuentra inmerso en una reclamación similar. De ahí que queramos compartir con nuestro amable lector nuestro conocimiento.
Producido el embargo sobre quien aparece como titular de un bien inmueble inscrito, solo el tercero que acredite mejor título podrá solicitar en procedimiento judicial correspondiente el levantamiento del embargo.
La tercería de dominio como vía judicial
La Tercería de Dominio podríamos decir que es el procedimiento judicial que se incoa por la reclamación del propietario no deudor de un bien embargado, pidiendo que se alce dicho embargo. Para ello deberá acreditar su condición de titular del bien trabado, lo que se debe hacer aportando un título justificativo del dominio, así como que sea de fecha anterior a la del embargo del bien.
En el presente caso, debemos personarnos en la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, que es el tribunal que acordó el embargo de la vivienda y su anotación en el Registro de la Propiedad, y demostrar que concurren las condiciones que la ley atribuye para el levantamiento del embargo y su cancelación registral. La principal: la tenencia de un título que acredite el buen derecho del tercero. En este caso, el título del tercerista será la escritura de reconocimiento de dominio donde se reconoce la compraventa fiduciaria.
Reflexión final: cuándo usar una compraventa fiduciaria
Tercerías de Dominio se producen muchas, y nuestros abogados inmobiliarios de Alicante mucha experiencia tienen, pero este es un caso un poco más complejo y delicado.
Obtenido este Título, el mismo contendrá las circunstancias especiales en que se produjo la compra, a saber: la fecha de la misma, muy anterior al embargo en este caso concreto. Por tanto, se levantará el embargo toda vez que concurren los dos supuestos necesarios: título justificativo del dominio y ser el mismo de fecha anterior al embargo.
En conclusión, decir que la compraventa de vivienda fiduciaria es una figura jurídica que tiene plena validez, pero en cuanto a su uso recomendamos que sea comedido. No debería exceder de determinadas situaciones y esferas personales en cuanto a las personas intervinientes. Siempre, claro está, cuando haya una gran confianza personal, ya que es un elemento imprescindible que debe concurrir para evitar problemas. O bien, si ello no es posible, saber que llegado el problema sabremos solucionarlo de inmediato con la colaboración de la persona en quien hemos confiado.
Desde luego, no es una figura que aconsejemos fuera de determinados supuestos y ámbitos personales. Por lo que si usted tiene alguna duda, consúltenos: nuestros abogados inmobiliarios le atenderán.
La opinión de Carlos Baño
«La compraventa fiduciaria puede ser una solución válida, pero debe aplicarse con mucha cautela. Si no se documenta correctamente, o si surgen incidencias como embargos, el conflicto está garantizado. En estos casos, contar con asesoramiento legal desde el inicio no es opcional, es imprescindible», explica Carlos Baño, abogado con más de 37 años de experiencia en casos de propiedad compleja.
En Carlos Baño Abogados analizamos cada situación con rigor jurídico, buscando siempre la mejor solución para nuestros clientes.
Consulta también nuestro apartado de abogado inmobiliario si necesitas orientación legal en casos de propiedad, conflictos registrales o embargos.
