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La posibilidad que el propietario de un terreno que firma un contrato de ejecución de obra pueda desistir del mismo, se hayan o no iniciado las obras, es una facultad que la Ley le reconoce, si bien anuda o vincula determinados efectos o consecuencia que vamos a estudiar someramente en este artículo.

El art. 1594 del Código Civil prevé que el dueño de un terreno pueda desistir unilateralmente del contrato de ejecución de obra y tal y como ha establecido nuestro Tribunal Supremo sin necesidad de que concurra otra causa más que su mera voluntad.

¿Qué derecho tiene entonces el contratista al recibir el desistimiento o voluntad de no continuar por parte del propietario de la obra?

El mismo artículo menciona los conceptos retributivos, gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella.

No puede dudarse de que es equitativo reembolsar los gastos ocasionados y que no se hayan abonado aún.

Pero la cuestión más importante y que motiva este artículo es el significado de la expresión “utilidad que pudiera obtener de ella”  que son los beneficios o utilidad económica que el contratista iba a tener con el desarrollo de este contrato, era el llamado beneficio industrial.

Debemos aceptar que el desistimiento por voluntad del dueño del terreno, origina un perjuicio al contratista que debe resarcirse. No hay que confundir el desistimiento con la resolución contractual con causa ya que lo que tratamos aquí es la simple manifestación de voluntad de terminación del contrato de obra y el resarcimiento que al perjudicado corresponde.

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En el próximo artículo de abogados inmobiliarios y de construcción de Carlos Baño León, otro artículo, realizaremos el estudio de la resolución contractual o decisión del dueño de la obra de rescindir y  dejar sin efectos el contrato por incumplimiento contractual del contratista.

Volviendo al concepto de resarcimiento de daños en los supuestos de desistimiento, viene entendiéndose por los Tribunales que este daño viene constituido por los beneficios que se esperaban recibir con la realización del trabajo, el beneficio por la utilidad del mimo y es aquí en este punto donde se producen reclamaciones judiciales que nuestro Tribunal Supremo ha venido a resolver ya con reiteración en este sentido.

Como dice nuestro Tribunal Supremo la aplicación de un 15% no tiene por qué ser automática sino que habrá que estar a cada caso pero es lo cierto que tras leer muchas sentencias el tipo común más aplicado es el 15%.

La cuestión relevante es si debe aconsejarse el ejercicio de desistimiento o si cabe otra conducta sobre el particular.

No dude en ponerse en contacto con este despacho de abogados de Carlos Baño León, expertos en derecho inmobiliario y de construcción y le asesoraremos debidamente; se trata de casos que pueden adquirir mucha complejidad y pueden llegar a ser para los interesados auténticos quebraderos de cabeza.

En nuestra opinión el desistimiento no es oportuno ejercitarlo cuando aún no se han iniciado las obras, cuando aún no ha habido actividad del contratista, porque eso sería tanto como reconocerle que sin el mínimo esfuerzo ni trabajo perciba una cantidad importante de dinero.

Debe tenerse en cuenta que en los contratos de ejecución de obra, al contratista se le suele anticipar una cantidad de dinero, normalmente el 20% del importe presupuestado de la obra,  por lo que la primera consecuencia del desistimiento será que el contratista hará suyo dicho dinero con cargo a una liquidación a realizar, y en la que habrá de tenerse en cuenta no solo un porcentaje de indemnización sobre el que seguro que no habrá acuerdo de las partes, y el reembolso de los gastos que reclame el contratista.

Si tenemos en cuenta que tras la firma del contrato de ejecución de obra, se solicita por el contratista la licencia, y se abonan unas tasas, normalmente cuantiosas y si a eso le añadimos que se habrá redactado un proyecto básico por un arquitecto, ello nos dará idea de los gastos que habrá desembolsado inútilmente el cliente, porque nunca podrá reintegrarse de los mismos; ya que el desistimiento hará que el arquitecto contratado por el constructor cobre su proyecto pero no desee continuar, así que se verá obligado a contratar de nuevo un arquitecto y pedir de nuevo una licencia de obra mayor por lo que habrá que convenir que es una decisión la de desistir que se deberá pensar mucho.

Esta situación puede complicarse más aún si el constructor ha iniciado ya las obras porque a lo dicho hasta ahora habrá que añadir que rara vez un desistimiento provocará que el constructor acepte sin más abandonar la obra, hasta tanto obtenga lo que le interese. Lo cual le complicará la vida más al cliente porque la obra se parará y encima tendrá pendiente la liquidación con el constructor, lo que es sinónimo de discrepancias y litigio.

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Produce desasosiego pensar que el cliente reclame ante el Juzgado porque esta situación perjudicial para él, se agravará y complicará con el tiempo que suele tardar los pleitos judiciales.

Abogados inmobiliarios y de la construcción de Carlos Baño León en su dilatada experiencia en casos de derecho inmobiliario han tenido ocasión de experimentar la complejidad y problemas que estos contratos de ejecución de obra llegan a alcanzar.

Por lo tanto es nuestra opinión, que el desistimiento es una facultad del dueño de la obra que normalmente no le va a interesar ejercitar, a no ser que la obra esté muy avanzada en su construcción, y el porcentaje de la utilidad a cobrar, no sea de elevada cuantía (evidentemente lo que haya cobrado el constructor será deducido de ese porcentaje) y le compense el abandono del constructor.

Por lo tanto nuestro consejo es que cuando el dueño de un terreno interesado en su construcción, reciba para firma un contrato por el constructor, tenga mucho cuidado de no aceptar sin más las cláusulas del contrato hechas por el constructor, y deberá acudir a un abogado para que las revise e intente incluir las cláusulas necesarias para que si entre otras cosas, el cliente quiere desistir lo haga en las mejores condiciones para él.

En otro artículo expondremos las cláusulas más comunes que los constructores suelen incluir en sus contratos de ejecución de obra y que los interesados suelen firmar sin más y sin pensar en que tiene derecho a negociar y que por no hacerlo suelen encontrarse con situaciones en que el constructor domina totalmente la relación contractual con cláusulas abusivas que luego son muy complicadas de neutralizar.

Si está usted en el caso de negociación con constructor o contrista de obra no firme nada sin que antes lo estudie y le aconseje un abogado especialista en derecho construcción ya que la diferencia puede ser abismal para usted.

Estamos a su disposición y no dude en ponerse en contacto con este despacho de abogados de Alicante expertos en derecho inmobiliario y construcción de Carlos Baño León.

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