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COVID 19 INMOBILIARIO

Las repercusiones económicas ocasionadas por el COVID19 y su consecuencia, de momento las medidas de confinamiento que se han  adoptado en España dejando tan solo operantes las actividades que se consideran servicios esenciales, están suponiendo un auténtico mazazo a miles de personas que se encuentran en situaciones económicas complicadas y ante compromisos adquiridos como son los derivados de un contrato de alquiler, de una hipoteca, de un contrato de arras de una compraventa inmobiliaria etcétera.

Queremos dar una breve pincelada en esta página de inmobiliaria acerca de las medidas legales adoptadas en este terreno así como algunas valoraciones que entendemos necesarias para esclarecer el panorama que puede crear confusión.

No dude en consultarnos cualquier duda que tenga a abogados inmobiliario de Alicante de Carlos Baño León cualquier cuestión que no se haya contemplado en este texto necesariamente breve para evitar la poca operatividad por exceso de información de nuestra página web.

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ARRENDAMIENTOS URBANOS

Una de las prioridades que se ha tenido es la de garantizar que nadie va a ser expulsado o lanzado de su vivienda durante estas fechas y durante un tiempo siempre y cuando se encuentren en un procedimiento judicial de desahucio y siempre y cuando cumplan determinados requisitos.

La norma distingue entre aquellos casos en que ya hay señalada fecha de lanzamiento y de vista y aquellas en que aún no.

En el primer caso se establece que esta personas siempre que acrediten una situación de dificultad económica y social sobrevenida por el COVID19 que les dificulten encontrar otra vivienda, podrán hacerlo valer ante el letrado del Juzgado para obtener una suspensión del lanzamiento ya acordado. Por los Servicios Sociales se apreciará la concurrencia de causa y en caso afirmativo se suspenderá el plazo de lanzamiento durante un tiempo desde que se deje sin efecto el estado de alarma.

Si no hubiere señalamiento aún, la tramitación procesal se suspenderá y se estará a lo

establecido por los servicios sociales acordándose una suspensión de la tramitación hasta que se adopten las medidas para lo que habrá un plazo de 6 meses, tras el cual el plazo se reanudará.

Si esta situación pusiera en claros aprietos económicos al propietario a quien pudiera

provocarse igual situación perjudicial las alegaciones del mismo deberán tenerse en cuenta por los Servicios Sociales a la hora de acordar la duración de la suspensión en favor del arrendatario.

En el Real Decreto 11/20 de 31 de Marzo publicado en el BOE de 1 de Abril 2020, entre otras medidas, se ha aprobado la suspensión o quita y rebaja de la renta mensual de alquiler de vivienda a aquellas personas que se encuentren en situación de especialidad debilidad económica.

Decir que solo se aplicará a arrendamientos de viviendas, nunca a otros inmuebles, y esto es importante decirlo porque tenemos clientes propietarios de locales, naves u otros inmuebles, que nos han llamado diciéndonos haber recibido comunicaciones de sus arrendatarios pretendiendo la suspensión del pago de la renta o la quita o rebaja en la cuantía, y debemos responder con firmeza que no pueden acogerse a esta posibilidad contemplada tan solo para quienes son arrendatarios de vivienda destinada a uso familiar.

En el citado Texto Legal se establecen las condiciones económicas que caracterizan la situación de vulnerabilidad económica, la forma de justificarlo, y el procedimiento de su acreditación ante el propietario de la vivienda, estableciéndose un procedimiento para ello.

CONTRATOS DE ARRAS

pareja firmando contrato

En el terreno obligacional o contractual, puede la situación actual ocasionar momentáneos problemas para la obtención de financiación del pago del precio pendiente de la compraventa y, lo que es lo mismo, puede resultar imposible en esas circunstancias efectuar la escrituración notarial de la compraventa.

Si tiene usted suscrito un contrato de arras como comprador y está próxima la fecha del plazo de escrituración, y afronta usted dificultad momentánea para ello, creemos que la situación actual puede suponerle una tranquilidad momentánea porque las estrictas medidas de funcionamiento de las Notarías, cuyo trabajo se limita a actuaciones urgentes o de necesidad y cuya marcha de trabajo se ha visto de forma sustancial frenada ante la necesidad de regular la presencia de personas en la Notaría, limitando de forma sustancial el número de operaciones notariales diarias que cada día se pueden realizar, hace que las fechas para escriturar tengan que anularse por la imposibilidad de que en las mismas pueda acudirse a la Notaria, ya que en las mismas se ha establecido una agenda de trabajo muy apretada donde las escrituraciones están teniendo una demora muy importante.

Si ahora mismo quisiera coger fecha debe realizar toda una serie de trámites ante el Colegio Notarial que hará que la fecha de escrituración se posponga a fechas muy tardías y eso irá complicándose conforme se alargue la situación actual.

Nuestro consejo es que negocie, como en este despacho se está haciendo con nuestros clientes, una prórroga de dicho plazo ya que la solución más práctica es modificar el plazo de escrituración, demorándolo o atrasándolo unos meses, lo que no será especialmente dificultoso por las circunstancias actualmente imperantes.

COMPRAVENTAS

Pero, ¿Puede haber algún motivo, alguna causa que justifique dicho quebrantamiento de este principio?

A raíz de la importante crisis económica que azotó a España, entre otros muchos países, desde el año 2008 se produjeron muchas situaciones de graves perjuicios económicos que hizo que muchas abogados intentaran ante los Juzgados y Tribunales que se eximiera a sus patrocinados del cumplimiento de sus obligaciones.

Puede decirse que el resultado fue que muy pocas de estas reclamaciones fructificaron y ahora, a raíz de la situación especial que vivimos por la pandemia del COVID 19, quizá muchos se pregunten, al igual que en su día con la crisis económica, si pueden hacer dejación de sus obligaciones legales.

La libre voluntad de las partes, que es principio del derecho contractual del que deriva el principio de” pactun sum servanda”, impide que el comprador pueda alegar ninguna circunstancia para demorar el pago del precio o plazo pactado.

En este sentido, los Tribunales españoles son muy claros y tajantes a la hora de negar la admisión o estimación de la alegación de la “clausula rebus sinc stantibus” como defensa por imposibilidad de cumplir una obligación por causa de fuerza mayor no previsible en su día al asumir la deuda.

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HIPOTECA

El Real Decreto 8/20 de 17 de Marzo 2020 de adopción de medidas para hacer frente al impacto económico que está suponiendo el COVID19 establece, entre otras medidas, la posibilidad de aplazamientos en los pagos de las cuotas a las personas que acrediten una situación de vulnerabilidad económica previamente definida en el texto legal.

En resumen, se posibilita la moratoria de la deuda hipotecaria para la adquisición de la vivienda habitual de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19; se establecen cuáles son esas situaciones y forma de acreditarlo; siendo de aplicación la medida a los fiadores; siempre y cuando se trate de préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición de su vivienda habitual.

La entidad acreedora procederá a su aplicación y durante ese tiempo de suspensión ni se podrá aplicar la cláusula de vencimiento anticipado; ni se podrán exigir intereses ordinarios, ni de demora ni ningún tipo de gasto ni comisión.

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